การขายบ้านในภูเก็ต “ไม่เหมือน” เมืองอื่นตรงที่ฐานผู้ซื้อหลากหลายมาก—ทั้งคนไทยที่ย้ายมาทำงาน/ย้ายครอบครัว, นักลงทุนปล่อยเช่า, คนทำธุรกิจท่องเที่ยว ไปจนถึงต่างชาติที่สนใจคอนโดหรือดีลแบบเช่าระยะยาว และเพราะผู้ซื้อหลากหลาย การขายให้ไวและโดนต่อรองน้อย มักตัดสินกันที่ 3 เรื่องนี้เสมอ:
- ประกาศดูน่าเชื่อถือ (ภาพดี ข้อมูลครบ ตอบคำถามชัด)
- ราคาสมเหตุสมผล (อิงตลาดจริง ไม่ใช่อิงความรู้สึก)
- เอกสารพร้อมโอน (ตอบได้ทันทีว่า “โอนได้เลยไหม”)
บทความนี้จะพาคุณทำแบบเป็นขั้นตอน ตั้งแต่ “รู้จักผู้ซื้อ” → “ตั้งราคาให้ขายออก” → “เตรียมบ้านก่อนถ่ายรูป” → “ปิดการขายและโอนที่สำนักงานที่ดิน” พร้อมสรุปภาษี/ค่าใช้จ่ายที่คนขายบ้านมักพลาด และวิธีต่อรองให้จบดีแบบไม่เสียเปรียบ
ทำไม “ขายบ้านภูเก็ต” บางหลังขายไว บางหลังเงียบเป็นปี
เหตุผลหลัก ๆ มักไม่ได้อยู่ที่ “บ้านไม่ดี” แต่สะดุดที่ 4 จุดนี้
- ตั้งราคาตามใจ ไม่ตามตลาดจริง (ไม่ดูดีมานด์/ซัพพลายในโซนนั้น)
- ภาพถ่ายไม่ช่วยขาย (มืด รก มุมแคบ ไม่มีแปลน ไม่มีจุดเด่น)
- ข้อมูลไม่ครบ/ดูไม่น่าเชื่อถือ (เอกสารไม่พร้อม รายละเอียดคลุมเครือ)
- เข้าถึงผู้ซื้อผิดกลุ่ม (ลงช่องทางไม่ตรงประเภทบ้าน/ทำเล)
และภูเก็ตยังมี “รอบตลาด” บางช่วงคอนโด/วิลล่าอาจชะลอ ทำให้ผู้ซื้อ “ต่อหนักขึ้น” ได้ ซึ่งสื่อและรายงานตลาดเคยชี้ภาพการชะลอ/การเปลี่ยนจังหวะในครึ่งปีแรกของปี 2025 ด้วยเช่นกัน (Bangkok Post)
ข่าวดีคือ ถ้าคุณจัด 4 จุดด้านบนให้แน่น โอกาสปิดการขายจะดีขึ้นแบบเห็นผลจริง
ขั้นที่ 1: ระบุ “ผู้ซื้อเป้าหมาย” ให้ชัดก่อนตั้งราคา
ก่อนเขียนประกาศหรือกำหนดราคา ให้ตอบตัวเองให้ได้ก่อนว่า บ้านคุณเหมาะกับใครที่สุด แล้วค่อย “ปรับภาพ + ข้อความ + ราคา” ให้โดนใจกลุ่มนั้น
กลุ่ม A: คนไทยอยู่อาศัยจริง (ครอบครัว/ทำงานในเมือง)
เขามักดูเรื่องการเดินทาง โรงเรียน/โรงพยาบาล สภาพบ้านพร้อมอยู่ ที่จอดรถ ค่าส่วนกลาง รวมถึงปัญหาจุกจิกอย่างน้ำท่วม/น้ำขังในหน้าฝน
กลุ่ม B: นักลงทุนปล่อยเช่า (รายเดือน/รายปี/รายวันแบบถูกกฎหมาย)
คำถามแรกที่นักลงทุนอยากรู้คือ “ปล่อยเช่าได้เท่าไหร่” และ “ต้องซ่อมอะไรบ้าง”
ถ้าคุณมีข้อมูลค่าเช่าในพื้นที่ (เช่น คอนโด/บ้านใกล้เคียงในโครงการเดียวกัน) จะช่วยให้คุยง่ายและต่อรองน้อยลง
กลุ่ม C: ผู้ซื้อย้ายถิ่น/ต่างจังหวัด (อยากได้บ้านพร้อมอยู่)
กลุ่มนี้ตัดสินใจจากออนไลน์เยอะมาก บ้านต้อง “ดูจบในครั้งเดียว” คือรูปสวย ข้อมูลครบ นัดดูง่าย และตอบคำถามเรื่องโอน/เอกสารได้ชัด
กลุ่ม D: ต่างชาติ (ส่วนใหญ่สนใจคอนโด/เช่าระยะยาวมากกว่าที่ดิน)
ต่างชาติสามารถถือครอง คอนโด ภายใต้โควตาต่างชาติของอาคาร (แนวปฏิบัติทั่วไปคือไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายรวม) (RE/MAX Thailand)
และกรณี เช่าระยะยาว ระยะเวลาสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์โดยหลักกฎหมายมักไม่เกิน 30 ปี (Thailand Law Library) โดยสัญญาเช่าที่เกิน 3 ปีควรจดทะเบียนเพื่อให้บังคับได้ตามกฎหมาย (Thailand Property Law)
หมายเหตุ: โครงสร้างการถือครอง/สัญญาของต่างชาติซับซ้อน ควรปรึกษาทนาย/ผู้เชี่ยวชาญก่อนทำสัญญาจริงเสมอ
ขั้นที่ 2: ตั้งราคา “ให้ขายออก” (ไม่ใช่แค่ให้ดูแพง)
คำที่เจ้าของบ้านต้องจำคือ “ราคาตลาด = ราคาที่ผู้ซื้อยอมจ่ายจริง” ไม่ใช่ราคาที่เราอยากได้ และไม่ใช่ราคาที่ประกาศไว้แล้วเงียบเป็นปี
วิธีตั้งราคาแบบใช้งานได้จริง (4 สเต็ป)
สเต็ป 1: ดูทรัพย์ “ขายแล้ว” หรือ “ใกล้เคียงสุด”
อย่าเทียบกับทรัพย์ที่ตั้งขายแพง ๆ แล้ว “ยังไม่ขาย” เพราะนั่นคือคู่แข่งค้างสต็อกเหมือนกัน
สเต็ป 2: ปรับราคาเทียบจุดต่าง
บ้านรีโนเวทใหม่ เฟอร์ครบ จอดรถดี ถนนกว้าง → มีเหตุผลให้ราคาพรีเมียมได้
แต่ถ้าบ้านต้องซ่อมหนัก ถนนแคบ จอดยาก หรือมีจุดเสี่ยง → ต้องเผื่อส่วนลดแบบมีเหตุผล
สเต็ป 3: ตั้ง “ราคาดึงคนทัก”
อยากขายไว: ตั้งใกล้ราคาตลาดหรือต่ำกว่าเล็กน้อยเพื่อเร่งลีด
รับรอได้: ตั้งสูงขึ้นได้ แต่ต้องมีจุดเด่นจริง และเตรียมรับการต่อรอง
สเต็ป 4: วางแผนลดราคาเป็นรอบ
- 14 วันแรกคนทักน้อย → ปรับรูป/ข้อความ/จุดขายก่อน
- 30–45 วันยังไม่มีนัดดูจริง → ค่อยปรับราคา (แนะนำปรับแบบมีจังหวะ ไม่ใช่ลดถี่จนเสียความน่าเชื่อถือ)
ขั้นที่ 3: เตรียมบ้านให้ “ดูแพงขึ้น” ก่อนถ่ายรูป (งบไม่ต้องเยอะ)
เป้าหมายคือทำให้คนดูรูปแล้วรู้สึกว่า “น่าอยู่ ดูแลดี พร้อมโอน”
ก่อนถ่ายรูปให้ทำ 7 อย่างนี้ (ทำแล้วรูปออกมาดีขึ้นแบบทันที)
- เก็บของบนพื้น/หน้าเคาน์เตอร์ให้โล่ง บ้านจะดูใหญ่ขึ้น
- ซ่อมจุดเล็ก ๆ ที่ทำให้ลังเล เช่น ก๊อกหยด สีลอก มือจับหลวม หลอดไฟเสีย
- ล้างห้องน้ำแบบจริงจัง (คราบ/กลิ่นคือจุดฆ่าการขาย)
- เปิดม่านให้แสงเข้า + เปิดไฟทุกดวงเวลาถ่าย
- จัดสวน/ตัดหญ้า/ล้างพื้นทางเดิน หน้าบ้านต้องดู “ต้อนรับ”
- ลดกลิ่น (อาหาร อับ สัตว์เลี้ยง) ให้เหลือน้อยที่สุด
- จัดมุมไฮไลต์ 1–2 จุด เช่น มุมสวน มุมรับแขก มุมโต๊ะกินข้าว
ขั้นที่ 4: ภาพถ่าย/วิดีโอ/แปลน คืออาวุธหลักของการขายบ้านภูเก็ต
ในตลาดที่คนดูออนไลน์ก่อนนัดจริง “รูป” คือพนักงานขายคนแรก
ชุดภาพขั้นต่ำที่ควรมี ได้แก่ หน้าบ้าน/ทางเข้า ห้องรับแขก ครัว ห้องนอนหลัก+ห้องน้ำหลัก ห้องน้ำทุกห้อง สวน/ระเบียง/สระ (ถ้ามี) และภาพถนน/บรรยากาศรอบ ๆ
ถ้าอยากเหนือกว่าคู่แข่ง ให้เพิ่ม:
- คลิปเดินบ้าน 60–120 วินาที (ช่วยคัดคนสนใจจริง)
- แปลนพื้น (Floor plan) หรือวาดคร่าว ๆ ให้เห็น flow บ้าน (คนตัดสินใจง่ายขึ้นมาก)
ขั้นที่ 5: เขียนประกาศ “ขายบ้านภูเก็ต” ให้คนคลิกและทักจริง
โครงสร้างประกาศที่ใช้ได้แทบทุกช่องทาง
1) หัวข้อ (Headline) ต้องบอก 3 อย่าง: ประเภท + ทำเล + จุดเด่น
ตัวอย่าง: “ขายบ้านเดี่ยว 3 ห้องนอน โซนฉลอง ใกล้โรงเรียนนานาชาติ รีโนเวทใหม่ พร้อมเข้าอยู่”
2) ย่อหน้าแรก = สรุปดีลใน 4 บรรทัด
- 3นอน/2น้ำ ขนาดที่ดิน/พื้นที่ใช้สอย
- จุดเด่นที่แตกต่าง (สวน เพดานสูง ครัวใหญ่ สระส่วนตัว ฯลฯ)
- ใกล้อะไร (แลนด์มาร์ก/โรงเรียน/หาด/โซนไลฟ์สไตล์)
- นัดดูได้เมื่อไหร่ + ช่องทางติดต่อ
3) รายละเอียดที่คนซื้ออยากรู้ (ใส่ให้ครบ = ลดการต่อรอง)
ค่าส่วนกลาง/สิ่งอำนวยความสะดวก, เฟอร์/เครื่องใช้ไฟฟ้าให้ไหม, อายุบ้าน/รีโนเวทปีไหน, ระบบไฟ-น้ำ/มิเตอร์, เหตุผลขายแบบสั้น ๆ (ช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือ)
ขั้นที่ 6: ขายเอง vs ฝากนายหน้า แบบไหนเหมาะกว่า
ขายเอง
เหมาะถ้าคุณมีเวลา ตอบแชทไว นัดดูได้บ่อย ทำรูป/ข้อมูลได้ครบ
ข้อดีคือคุมการสื่อสารเองและประหยัดค่านายหน้า แต่ต้องพร้อมรับมือเรื่องคัดกรองผู้สนใจและนัดชม
ฝากนายหน้า
เหมาะถ้าบ้านราคาสูง กลุ่มลูกค้าเฉพาะ หรืออยากได้ฐานลูกค้าที่ “พร้อมซื้อ” และให้คนช่วยคัดกรองนัดดู
อัตราคอมมิชชั่นที่พบได้บ่อยในตลาดไทยอยู่ราว 3–5% แล้วแต่ข้อตกลง (RE/MAX Thailand)
ทริคสำคัญคือเลือกนายหน้าที่ทำงานเป็นระบบ เช่น มีแผนภาพ/โฆษณา/อัปเดตผลรายสัปดาห์ ไม่ใช่ “เอาไปโพสต์แล้วเงียบ”
ขั้นที่ 7: เอกสารสำคัญที่ควรเตรียมก่อนปิดดีล
บ้านจะขายไวขึ้นมากถ้าคุณตอบคำถาม “โอนได้เลยไหม” ได้แบบมั่นใจ
โดยทั่วไปเอกสารที่มักต้องใช้ เช่น โฉนด บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารประกอบอื่น ๆ ตามสถานะผู้ขาย/คู่สมรส/ผู้รับมอบอำนาจ (ธอส.)
เช็กลิสต์ที่ควรเตรียม (อย่างน้อย)
- โฉนดที่ดิน (ฉบับจริง + สำเนา)
- บัตรประชาชน/ทะเบียนบ้านของผู้ขาย
- กรณีสมรส: เอกสารคู่สมรส/หนังสือยินยอม (ตามกรณี) (ธอส.)
- กรณีติดจำนอง: เอกสารธนาคาร + แผนไถ่ถอนก่อนวันโอน
- ถ้าเจ้าของร่วมหลายคน: ตกลงเรื่อง “ใครเซ็น ใครรับเงิน แบ่งค่าใช้จ่ายวันโอนยังไง” ให้จบก่อนรับมัดจำ
ขั้นที่ 8: ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้านในไทย (สรุปให้เข้าใจง่าย)
หัวข้อนี้สำคัญมาก เพราะคนซื้อ/คนขาย “ต่อรองกันที่ค่าโอน” บ่อยสุด
1) ค่าธรรมเนียมโอน (Transfer Fee)
อัตรามาตรฐานทั่วไปคือ 2% (และมีช่วงมาตรการลดเหลือ 0.01% เมื่อเข้าเงื่อนไข) โดยมาตรการลด 0.01% มีผลช่วง 22 เม.ย. 2568 – 30 มิ.ย. 2569 และมีเงื่อนไขเรื่องประเภททรัพย์/มูลค่า/การโอน-จำนองในคราวเดียวกัน (ศูนย์บริการข้อมูลภาครัฐเพื่อประชาชน)
2) ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax: SBT)
โดยหลักเกณฑ์ที่พบใช้กันคือ อัตรา 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่น) และการคิดฐานภาษีมักอิงยอดรับจากการขายตามเกณฑ์ที่กำหนด (กรมสรรพากร)
3) อากรแสตมป์ (Stamp Duty)
พบหลักการใช้อัตรา 0.5% ในกรณีที่ “ไม่เข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ” (rdsrv2.rd.go.th)
4) ภาษีหัก ณ ที่จ่าย / ภาษีเงินได้ (Withholding Tax)
- ผู้ขายเป็นนิติบุคคล: พบหลักการหัก ณ ที่จ่าย 1% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (ยึดที่สูงกว่า) (กรมสรรพากร)
- ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา: วิธีคำนวณอิงเกณฑ์/ปีถือครอง และมี “โปรแกรมคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์” ให้ใช้งาน (กรมสรรพากร)
ตารางสรุปค่าใช้จ่าย (อ่านเร็ว)
| รายการ | โดยทั่วไปใครจ่าย | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน | ตกลงกันได้ | ปกติ 2% แต่มีช่วงลดเหลือ 0.01% หากเข้าเงื่อนไข (22 เม.ย. 2568–30 มิ.ย. 2569) (ศูนย์บริการข้อมูลภาครัฐเพื่อประชาชน) |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | มักเป็นผู้ขาย | อัตราที่พบ 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่น) และมีหลักเกณฑ์ฐานคำนวณ (กรมสรรพากร) |
| อากรแสตมป์ | มักเป็นผู้ขาย | 0.5% เมื่อไม่เข้าเกณฑ์เสีย SBT (rdsrv2.rd.go.th) |
| หัก ณ ที่จ่าย | มักเป็นผู้ขาย | นิติบุคคลพบ 1% และบุคคลธรรมดาให้คำนวณตามเกณฑ์/ปีถือครอง (กรมสรรพากร) |
ข้อควรระวัง: ค่าใช้จ่ายจริงขึ้นกับ “รูปแบบทรัพย์ + ปีถือครอง + สถานะผู้ขาย/ผู้ซื้อ + มาตรการรัฐในช่วงนั้น” ก่อนเซ็นสัญญาควรให้เจ้าหน้าที่/ผู้เชี่ยวชาญช่วยเช็กเคสจริง
ตัวอย่างให้เห็นภาพ (แบบคร่าว ๆ): ถ้าราคาประเมิน 5,000,000 บาท
- ค่าโอน 2% = 100,000 บาท (หรือถ้าเข้าเงื่อนไข 0.01% = 500 บาท) (ศูนย์บริการข้อมูลภาครัฐเพื่อประชาชน)
- SBT 3.3% = 165,000 บาท (ถ้าเข้าเงื่อนไขต้องเสีย) (กรมสรรพากร)
- อากรแสตมป์ 0.5% = 25,000 บาท (กรณีไม่ต้องเสีย SBT) (rdsrv2.rd.go.th)
ขั้นที่ 9: เทคนิคต่อรองให้จบดี (และไม่เสียเปรียบ)
การต่อรองที่ฉลาดคือทำให้ผู้ซื้อรู้สึกว่า “ได้ดีลคุ้ม” โดยที่คุณยังรักษาราคาได้
หลักคิดคือ อย่าลดราคาเพราะเขาขอ—ให้ลดเพราะมีเหตุผล
แทนที่จะตอบ “ลดไม่ได้” ให้ตอบเป็น “ตัวเลือก” เช่น
- ลดราคาได้ แต่ผู้ซื้อรับค่าโอนเอง
- ลดราคาได้ แต่ตัดเฟอร์/เครื่องใช้ไฟฟ้าบางรายการ
- ลดราคาได้ ถ้าโอนภายใน X วัน (เร่งปิดดีล)
วิธีนี้ช่วยคุมเกมและทำให้ผู้ซื้อรู้สึกว่าคุณยุติธรรม (ไม่ใช่ลดแบบไม่มีหลัก)
ขั้นที่ 10: ปิดการขายให้ปลอดภัย (กันดราม่าทีหลัง)
- ทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุ “มัดจำ/กำหนดโอน/ใครจ่ายอะไร/กรณีผิดสัญญา” ให้ชัด
- ตรวจชื่อผู้ขายในเอกสารสิทธิให้ตรงกับผู้เซ็นทุกคน
- ถ้ารับเงินก้อนใหญ่ กำหนดช่องทางชำระเงินที่ตรวจสอบได้
- นัดวันโอนล่วงหน้า โดยเฉพาะเคสไถ่ถอนจำนอง (ต้องประสานธนาคาร)
FAQ: คำถามยอดฮิตเรื่อง “ขายบ้านภูเก็ต”
ขายบ้านภูเก็ตใช้เวลากี่เดือนถึงจะขายออก?
ถ้าราคา “ตรงตลาด” + รูปดี + ข้อมูลครบ โดยมากมักเห็นความคืบหน้าใน 30–90 วัน แต่ถ้าตั้งสูงกว่าตลาดมาก โอกาสยืดไป 6–12 เดือนจะสูงขึ้น (โดยเฉพาะช่วงที่ตลาดชะลอ/ผู้ซื้อต่อหนัก) (Bangkok Post)
ควรขายเองหรือฝากนายหน้า?
ถ้าคุณตอบแชทไว นัดดูง่าย และทำรูป/ข้อมูลครบ → ขายเองไหว
ถ้าบ้านราคาสูง กลุ่มลูกค้าเฉพาะ ต้องการคัดกรองผู้ซื้อ → ฝากนายหน้ามักคุ้มกว่า โดยคอมฯ ที่พบได้บ่อยราว 3–5% ตามข้อตกลง (RE/MAX Thailand)
ถ้าบ้านติดจำนอง ขายได้ไหม?
ขายได้ แต่ต้องวางแผน “ไถ่ถอน” กับธนาคารให้ชัดก่อนวันโอน และกำหนดลำดับการชำระเงิน/การปลดภาระให้เรียบร้อย
ค่าโอน 0.01% ยังมีอยู่ไหม?
มีมาตรการช่วง 22 เม.ย. 2568 ถึง 30 มิ.ย. 2569 ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด (แนะนำตรวจเงื่อนไขล่าสุดก่อนทำสัญญา) (ศูนย์บริการข้อมูลภาครัฐเพื่อประชาชน)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% คิดยังไง?
อัตราที่พบคือ 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่น) และมีหลักเกณฑ์ฐานคำนวณตามที่กำหนด (กรมสรรพากร)
ผู้ขายเป็นบริษัท โดนหัก ณ ที่จ่ายเท่าไหร่?
โดยหลักการพบ 1% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (ยึดที่สูงกว่า) (กรมสรรพากร)
สรุป สูตรขายบ้านภูเก็ตให้ไว (จำแค่นี้พอ)
ถ้าอยากให้ “ขายบ้านภูเก็ต” ออกไวและไม่โดนต่อหนัก ให้โฟกัส 3 เรื่อง:
- ราคาอยู่บนความจริงของตลาด (เทียบทรัพย์ขายแล้ว + ปรับตามสภาพ)
- ภาพ/ข้อมูลทำให้คนเชื่อและอยากนัดดู (รูปสว่าง โล่ง จุดเด่นชัด + แปลน/คลิปยิ่งดี)
- เอกสารและแผนวันโอนพร้อม (ตอบได้ทันทีว่าโอนได้เมื่อไหร่ ค่าใช้จ่ายใครรับอะไร)
